新西兰房产如何估价

　　很多人买房子都希望买得又好又便宜，其实这只是自己一厢情愿的想法。但如何出价才算合理？使自己出的价既不偏低也不偏高，尤其是在Auction的场合，人们容易受现场气氛的感染，最后拍下的房子价格高出合理价位一大截。

　　如何为你中意的房子估价？ 当然你可以请注册估价师帮你估，但这一方面要花几百块钱，另一方面也不太方便，因为房子还不是你的，卖家未必同意让你的估价师进入估价。

　　我过去几年来一直使用如下我自己创立的一套估价方法，实践的效果还不错。

　　大家知道房子是由Land& Building组成的。如果我所中意的房子， 让一个Builder重新建造，那么他将会以怎样的价格卖给我？

　　1. Land Cost

　　首先上到QV网站花几十块钱给自己中意的房子做一个E-Value， 不过重点并不是要知道E-Value对这个房子的估价， 而是E-Value报告中会给出这个房子附近10幢最近成交房的价格。用这10个房子的成交价来估算地的价格。虽然每幢房子价格里Land和Building所占百分比各有不同， 但我就简单的算作Land和Building各占50%。 比如，附近一幢600平方米地的房子卖了60万， 我就算这房子的地价为30万，每平方米地的价格为$500.

　　2. Building Cost.

　　以目前新西兰的建筑水准，基本平均一平方米的造价为$2000.将2000乘以房子的面积，得出造这一全新房子的Building Cost， 但如果看重的房子不是新房， 则按照每年3%的Building折旧率进行折旧。

　　3. Builder的利润率

　　这需要查每年的行业Benchmark, 最新的行业统计显示Builder的利润率为17.03%。

　　这样， 将Land Cost+ Building Cost+ Builder的利润，则可得出此房的价值，上下再各给5%的误差， 可以得到此房的价值范围。

　　举个例子，西区某房地917平方米， 房子面积100平方米，建筑年龄为30年， 估价如下。

　　1. Land Cost

　　E-Value报告中的10幢最近成交房的价格， 将每幢房的每平方米地的价格算出来，然后平均一下得出该地区土地平均每平方米地为$355， 则Land Cost=917 X 355=325535.

　　2. Building Cost.

　　100平方米，新建造价每平方米2000， 全新造价为200000，但房龄已经30年，则需折旧。

　　这折旧看似好复杂， 其实在Excel上面一拉就都出来了。所以目前该Building Cost 为80201.

　　3. Builder的利润率

　　利润率 为17.03%， 即（325535+80201）*17.03%=69096

　　所以该房的价值为：325535+80201+69096=474832

　　上下5%的误差， 因此该房的价值范围在450000-500000之间， 实际拍卖中，最高拍到482000， 我拿下了。